【小規模宅地等の特例・番外編】二世帯住宅はどうなる？税理士が分かりやすく解説

更新日:2026/10/08

1 二世帯住宅でも小規模宅地等の特例を使える可能性があります
2 二世帯住宅は「区分所有登記」の確認が重要です
3 区分所有登記の有無でどう変わる？
4 まず登記事項証明書を確認しましょう
5 二世帯住宅は登記や所有関係を確認しましょう
6 相続税申告に関する無料相談実施中！

前回のコラム

【小規模宅地等の特例・番外編】住民票を移すだけではダメ？税務署が確認するポイントを解説

に続き、今回も番外編として

「親と同じ二世帯住宅に住んでいたけれど、小規模宅地等の特例は使えるの？」
「玄関やキッチンが別々でも“同居”になる？」

という疑問について解説します。

二世帯住宅は、一般的な一戸建てとは違い、親世帯と子世帯の生活スペースが分かれていることも多いため、特例を利用できるか迷いやすいケースです。

二世帯住宅でも小規模宅地等の特例を使える可能性があります

親と子が同じ二世帯住宅に住んでいた場合、一定の条件を満たせば、実家の土地について「特定居住用宅地等」として小規模宅地等の特例を利用できる可能性があります。

特定居住用宅地等に該当すれば、330㎡までの部分について、相続税評価額を80％減額できます。

二世帯住宅は「区分所有登記」の確認が重要です

二世帯住宅には、玄関やキッチンを共有するタイプもあれば、それぞれの世帯で完全に分かれているタイプもあります。

ただし、玄関やキッチンが別々という理由だけで、小規模宅地等の特例が使えなくなるわけではありません。

二世帯住宅では、実際の居住状況とあわせて、建物が区分所有登記されているかどうかを確認することが重要です。

では、区分所有登記の有無によってどのように取扱いが変わるのか、具体例で見てみましょう。

区分所有登記の有無でどう変わる？

ケース1　区分所有登記をしていない二世帯住宅

例えば、

・父が1階に居住
・長男家族が2階に居住
・土地は父名義
・建物も父名義
・玄関・キッチンはそれぞれ別
・区分所有登記はしていない

というケースです。

この場合、生活スペースが1階と2階に分かれていても、建物は一棟として登記されています。

そのため、一定の要件を満たせば、長男が父と同じ建物に居住していたものとして、小規模宅地等の特例を利用できる可能性があります。

※このケースで長男が同居親族として小規模宅地等の特例を利用するためには、相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、相続した土地を相続開始時から申告期限まで所有していることが必要です。申告期限前に転居したり、土地を売却したりすると、特例を利用できなくなる可能性があるため注意しましょう。