“教えて!税理士先生!”こんな場合は使えるの?~小規模宅地等の特例①~

更新日:2026/07/21

1 相続した実家の土地は、一定の条件を満たせば80％減額できます
2 相続人の生活の基盤を守るための制度です
3 Ｑ．亡くなる前に老人ホームへ入居していました。特例を利用できますか？
4 老人ホームへ入居していても、特例を利用できる可能性があります
5 相続税申告に関する無料相談実施中！

相続財産に実家の土地が含まれていると、
「土地の評価額が高く、相続税が心配」
「亡くなる前に老人ホームに入っていたけれど、特例は使えるの？」
と気になる方も多いのではないでしょうか。
小規模宅地等の特例は、一定の条件を満たす土地について、相続税を計算する際の評価額を減額できる制度です。
相続でよくある次の2つのケースを、2回のコラムに分けて解説します。
・亡くなる前に老人ホームへ入居していた場合
・親と同居していなかった子が実家の土地を相続する場合
第1回となる今回は、亡くなった方が老人ホームへ入居していた場合に、小規模宅地等の特例を利用できるのかを見ていきましょう。

相続した実家の土地は、一定の条件を満たせば80％減額できます

亡くなった方が住んでいた自宅の土地が「特定居住用宅地等」に該当すると、330平方メートルまでの部分について、相続税評価額を80％減額できます。
例えば、評価額5,000万円の土地全体に特例を適用できれば、相続税の計算上の評価額は1,000万円です。
ただし、実家の土地であれば必ず利用できるわけではありません。亡くなった方の居住状況、土地を相続する人、相続後の所有状況などによって判断が変わります。

相続人の生活の基盤を守るための制度です

土地を通常どおり評価すると、相続税を納めるために実家を売却しなければならないことがあります。
そこで、自宅など生活の基盤となる土地について、一定の条件を満たす場合に評価額を減額するのが小規模宅地等の特例です。
「老人ホームに入居していたから使えない」
「親と別居していたから対象外」
とは限りません。具体的な条件を確認してみましょう。

Ｑ．亡くなる前に老人ホームへ入居していました。特例を利用できますか？

Ａ．一定の条件を満たせば利用できます

亡くなる前に老人ホームへ入居し、実家が空き家になっていた場合でも、入居前の実家の土地を居住用宅地として扱えることがあります。
主な条件は次のとおりです。

1．要介護認定または要支援認定などを受けていたこと

亡くなった方が、相続開始の直前に要介護認定、要支援認定などを受けている必要があります。
老人ホームへの入居時に認定を受けていなくても、相続開始の直前までに認定を受けていれば、対象になる可能性があります。

2．一定の老人ホームや介護施設に入居していたこと

特別養護老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、一定のサービス付き高齢者向け住宅など、法律で定められた施設に入居している必要があります。
施設の名称だけでは判断できない場合もあるため、入居契約書などで施設の種類を確認してください。

3．入居後、実家を他の用途に使っていないこと

老人ホームへの入居後、実家を第三者へ貸したり、事務所や店舗として使用したりしていると、原則として対象になりません。
ただし、入居前から親と生計を一にしていた親族が、引き続き住んでいた場合などは、対象となることがあります。

4．土地を相続する人が取得者ごとの条件を満たすこと

配偶者が取得する場合は、申告期限までの居住・所有継続要件はありません。
同居親族が取得する場合は、原則として申告期限まで土地を所有し、居住を継続する必要があります。
別居親族が取得する場合は、「家なき子特例」の条件も満たさなければなりません。

5．必要な場合は申告期限まで土地を所有すること

同居親族や家なき子特例を利用する別居親族は、相続税の申告期限まで土地を所有し続ける必要があります。
申告期限は、原則として亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。申告期限前に売却すると、特例を利用できない可能性があります。

老人ホームへ入居していても、特例を利用できる可能性があります

亡くなる前に老人ホームへ入居していた場合は、主に次の点を確認します。
・要介護認定や要支援認定などを受けていたか
・対象となる老人ホームや介護施設に入居していたか
・入居後に実家を第三者へ貸していないか
・土地を相続する人が取得者ごとの条件を満たしているか
・必要な場合、申告期限まで土地を所有できるか
亡くなった方が老人ホームへ入居していたというだけで、小規模宅地等の特例が使えなくなるわけではありません。一方で、施設の種類や介護認定の状況、入居後の実家の使われ方、土地を取得する相続人によっては、適用できない場合もあります。
また、小規模宅地等の特例を利用するためには、原則として相続税の申告が必要です。特例を適用した結果、相続税がゼロになる場合でも、申告が必要になります。
誰が実家の土地を相続するかによっても適用の可否が変わるため、遺産分割や実家の売却を進める前に、相続税に詳しい税理士へ相談することをおすすめします。早めに確認することで、利用できる特例を逃さず、ご家族の状況に合った遺産分割を検討しやすくなります。
次回は、「親と同居していなかった子が実家の土地を相続する場合、小規模宅地等の特例を利用できるのか」について解説します。
※本記事は一般的な制度の概要です。実際の適用可否は、相続開始日、親族関係、土地・建物の所有状況、居住状況、施設の種類、遺産分割の内容などによって異なります。